“2026년 3월 현재, 전세사기 누적 피해자가 무려 3만 6,950명이라는 사실, 알고 계셨나요?”
“분명히 중개사를 끼고 안전하게 계약했는데, 왜 계속해서 전세사기가 발생하고 있는지 아시나요?”
“혹시 전세사기 예방법을 알고 싶으신가요?”
이런 분들은 오늘 내용 반드시 확인하셔서 여러분의 소중한 재산을 잃는 일이 없으시길 바랍니다.
안녕하세요. 여러분의 소중한 재산을 지키는 13년 경력의 부동산 전문 변호사 최선애입니다.
전세사기는 사회적으로도 큰 이슈가 되고 있음에도 불구하고 계속해서 관련 사건은 발생하고 있습니다.
이에 대한 가장 큰 이유 중에 하나가 바로 “주택임대차보호법”의 가장 큰 독소조항인 전입신고 다음날 0시 효력 발생 때문이었는데요.
그런데 정부에서 이것을 고치겠다는 대책을 발표했습니다.
그래서 오늘은 “전입신고 다음 날 0시 효력”이 어떻게 전세사기에 이용됐는지, 새롭게 바뀌는 제도로 어떻게 전세사기 피해가 줄어드는지 알려드릴께요.
그리고 추가로 전세사기 예방법도 같이 알려드릴 테니까 오늘 내용 꼭 확인해 주세요
<정부가 칼을 빼들었다! 3가지 핵심 방어막>
최근 발표된 정부 대책은 그동안 사기꾼들이 악용해 온 법적 공백을 메우는 데 집중하고 있습니다.
제가 보기에 이번 대책은 실질적인 전세사기 예방법으로서 큰 의미가 있습니다.
1. 전입신고 당일 대항력 발생
기존의 ‘다음 날 0시’ 효력을 ‘신고 즉시’로 바꾸는 법 개정이 추진됩니다.
2. 은행 대출 실시간 차단
은행이 대출을 실행할 때 세입자 유무를 실시간으로 확인하도록 시스템을 강제합니다.
3. 중개사 책임 강화
이제 중개사는 임대인의 체납 정보나 선순위 보증금을 의무적으로 확인해 설명해야 합니다. “나도 몰랐다”는 변명이 영업정지 사유가 될 수 있습니다.
<왜 ‘다음 날 0시’가 전세사기의 도구였을까?>
이 부분을 이해하는 것이 전세사기 예방법의 첫걸음입니다.
현행법상 임차인의 ‘대항력(계속 살 권리와 보증금 보호 권리)’은 전입신고를 마친 그다음 날 0시에 생깁니다.
반면, 은행의 근저당권(대출 담보)은 설정한 당일 즉시 효력이 발생하죠.
사기꾼 집주인은 이 ‘하루의 공백’을 노려 여러분이 전입신고를 한 당일에 은행에서 대출을 받아버립니다.
그러면 은행이 1순위, 여러분은 2순위로 밀려 경매 시 보증금을 한 푼도 못 받게 되는 겁니다.
이 위험을 막는 가장 기초적인 전세사기 예방법은 잔금을 치르는 당일, 행정복지센터나 인터넷 등기소를 통해 전입신고와 확정일자를 동시에 마치는 것입니다.
<전세사기 예방법 : 계약서에 반드시 넣어야 할 ‘안심 특약’ 3가지>
법안이 국회를 통과하기 전인 지금, 가장 강력한 전세사기 예방법은 계약서에 특약을 넣는 것입니다.
요즘 실력 있는 중개사님들도 필수로 넣는 문구들이니 꼭 요구하세요.
[필수 특약 리스트]
1. 임대인은 임차인이 이 계약을 체결한 이후 전입을 하는 날까지 목적물에 대하여 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 시에는 계약을 취소하고 계약금의 2배를 지급한다.
2. 전세보증보험
① 당사자는 본 계약 체결을 전제로, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 중 어느 한 기관에서 본 건 전세계약에 관한 전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입 가능 여부를 사전에 확인한다.
② 위 기관의 상담·사전심사 결과, 임차인 귀책사유가 아닌 사유(임대인 또는 목적물 관련 사유 포함)로 본 건에 대하여 전세보증금 반환보증 가입이 불가능하거나 현저히 곤란하다는 취지의 확인을 받은 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다.
③ 이 경우 임대인은 임차인으로부터 수령한 계약금 전액을 지체 없이 반환하고, 당사자는 서로에 대하여 위약금 및 기타 손해배상을 청구하지 아니한다.
3. 임대차계약 체결 이후에 임대인의 세금 체납 사실이 확인되면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약금(이미 잔금을 지급한 경우에는 임차보증금)을 즉시 반환해야 한다.
< 또 다른 전세사기, ‘역전세 리스크’ 대비법>
진정한 의미의 전세사기 예방법은 집값이 떨어질 때까지 고려해야 합니다.
최근 상담 사례 중에는 모든 절차를 다 지켰음에도 집값이 하락해 보증금을 못 받은 분들이 많습니다.
집값 대비 대출과 보증금의 합이 70~80% 이내인 집을 선택하는 것이 안전합니다.
그리고 권장드리는 판단 기준은 이것입니다.
“만약 이 집이 경매에 나온다면, 내가 이 금액을 주고 매수할 의사가 있는가?”
이 질문에 선뜻 답할 수 없다면, 그 집은 피하시는 것이 상책입니다.
오늘은 전세사기 근절을 위한 정부의 대책 및 전세사기 예방법에 대해서 알려드렸습니다.
전세금은 단순한 돈이 아니라 여러분의 수년, 수십 년의 노력이 담긴 삶 그 자체입니다. 하지만 안타깝게도 다른 사람이 여러분의 재산을 대신 지켜주지는 않습니다.
스스로 공부하고 확인하는 것이 최고의 전세사기 예방법입니다.
그러니 전세를 앞두고 계시다면 오늘 내용 이해될 때까지 두 번 세 번 보셔서 꼭 전부 이해하셨으면 좋겟습니다.
만약, 전세사기 관련 하여 전문가의 도움이 필요하시다면 부동산전문변호사인 최선애를 찾아주세요.
여러분의 상황을 정확히 진단하여 최선의 방법을 찾아 도와드리겠습니다!!
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