이혼소송 시 양도세 제대로 모르면 재산 다 날립니다( 2주택 부부의 재산분할)

최종 업데이트: 2026. 8. 4. | 작성: 변호사 최선애 | 기준: 2026년 세제개편안(2026. 8. 3. 발표, 국회 통과 전 정부안)

안녕하세요. 이혼전문변호사 최선애 입니다. 오늘은 조금 충격적인 이야기로 시작해볼게요.

이혼 소송에서 재산분할 비율을 더 높게 받고도, 정작 손에 쥔 돈은 상대방보다 적어지는 분들이 있습니다.

판결문으로는 이겼는데 통장으로는 진 거죠. 왜 이런 일이 생길까요?

답은 하나입니다.

양도소득세를 계산에 넣지 않았기 때문이에요.

특히 2주택 부부가 이혼소송 후 재산분할 하는 경우라면, 오늘 글은 꼭 끝까지 읽어보시길 권합니다.

쉬운 목차

1. 이혼소송 재산분할 시 세금 생각 없이 “집 팔아서 나누자”고 하면 벌어지는 일

재산분할에서 가장 흔한 실수가 이겁니다. 2주택 상태에서 명의자가 집을 먼저 팔고, 그 현금을 나누는 방식이에요.

이렇게 하면 어떻게 될까요?

파는 시점에 그 사람은 여전히 ‘2주택자’입니다.

1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)를 받을 수 없고, 양도차익에 세금이 고스란히 붙습니다. 조정대상지역 다주택 중과라도 걸리면 세부담은 더 커지고요.

그 양도세는 누가 부담하나요? 판 사람, 즉 명의자입니다.

재산분할 비율이 60%였어도 양도세를 떼고 나면 실수령액이 40%를 받은 상대방보다 적어지는 역전이 실제로 일어납니다.

제가 “이기고도 진다”고 말씀드리는 상황이 바로 이거예요.

2. 그래서 정답은: 각자 1채씩 나누고, 차액은 현금으로

제가 2주택 부부의 이혼 사건에서 가장 추천하는 구조는 이렇습니다.

각자 집을 1채씩 나눠 갖고, 가치 차이만 현금으로 정산하는 것.

이 구조가 강력한 이유는 두 가지입니다.

첫째, 재산분할로 넘기는 것 자체에는 양도세가 없습니다.

민법 제839조의2(협의이혼)와 제843조(재판상 이혼)에 따른 재산분할로 부동산 소유권을 이전하는 것은, 부부가 혼인 중 함께 이룬 재산을 청산하는 것이지 돈 받고 파는 ‘유상양도’가 아닙니다.

대법원도 재산분할로 인한 부동산 이전은 양도소득세 과세대상이 아니라고 분명히 판단했어요(대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결).

증여세도 물론 붙지 않습니다.

취득세만 일반 매매보다 낮은 특례세율(지방세법 제15조 제1항 제6호)로 내면 됩니다.

둘째, 이혼 후에는 각자가 1세대 1주택자가 됩니다.

등기까지 마치고 이혼하면 서로 남남, 각자 별도 세대죠. 각자 1채씩 보유하니 나중에 팔 때 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원까지, 소득세법 시행령 제154조의 보유·거주요건 충족 시)와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 구조가 됩니다.

2주택 상태로 팔 때와는 세후 금액이 하늘과 땅 차이예요.

한 가지 실무 팁을 드리면, 재산분할로 받은 집의 취득시기와 취득가액은 배우자가 원래 취득했던 시점으로 거슬러 올라갑니다.

새로 산 게 아니라 원래 내 몫을 찾아온 것으로 보기 때문이에요. 보유기간 계산에서 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

⚠️ 주의: 이혼 전에 배우자에게 부동산을 증여받은 적이 있다면 플랜이 달라집니다. 증여받고 10년 안에 그 부동산을 팔면, 취득가액을 내가 증여받은 가액이 아니라 배우자가 애초에 산 가격으로 계산하는 ‘이월과세'(소득세법 제97조의2)가 적용됩니다. 이혼했다고 사라지지 않아요. 증여 이력이 있는 분은 반드시 개별 검토가 필요합니다.

3. 2026년 세제개편안 — 이제 “어떤 집을 가져올지” 기준이 바뀝니다

여기까지가 지금까지의 정석이었다면, 이번에 발표된 2026년 세제개편안은 판을 한 번 더 흔듭니다.

핵심은 이겁니다.

장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항)가 2028년 1월 1일 양도분부터 ‘장기거주 소득공제’로 바뀝니다. 이름 그대로, 오래 ‘보유’한 게 아니라 오래 ‘거주’한 기간에 공제를 주겠다는 거예요.

숫자로 보면 변화가 확 와닿습니다.

1세대 1주택자: 지금은 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다. 개편안은 2028년 경과구간(거주 연 6% + 보유 연 2%)을 거쳐 2029년부터는 거주 연 8%, 최대 80%만 남고 보유공제는 폐지됩니다.
다주택자: 지금은 거주 안 해도 보유 연 2%(최대 30%)를 받지만, **2029년부터는 2년 이상 실거주한 경우에만 거주공제(연 2%, 최대 30%)**를 받습니다. 살아본 적 없는 집은 공제가 0이 되는 거죠.
여기에 장기거주 소득공제에는 **공제한도(2029년부터 인별·물건별 각 10억원)**도 새로 생깁니다.

이게 재산분할과 무슨 상관이냐고요? 아주 큰 상관이 있습니다.

재산분할로 집을 나눌 때, 전세를 주던 집을 가져오는 쪽은 나중에 팔 때 공제를 거의 못 받고, 부부가 실제로 살던 집을 가져오는 쪽은 공제를 두둑하게 받게 됩니다. 같은 시세의 집인데 세후 가치가 완전히 달라지는 거예요. 앞으로 재산분할 협상 테이블에서는 “얼마짜리 집이냐”보다 **”누가 얼마나 거주했던 집이냐”**를 먼저 따져야 합니다.

그리고 부득이하게 거주기간이 없는 집을 받게 되셨다면, 2027년 말까지 양도하는 방안을 진지하게 검토하셔야 해요. 2027년까지는 현행 보유공제가 그대로 적용되지만, 2029년 이후에는 공제가 사실상 사라지기 때문입니다.